亿威特定义设施设备管理是“以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以智能化技术对人类有效的生活环境进行规划、整备和维护管理的工作”。

我们相信，越来越多的业主保持管理得井井有条和高效率的设施对其业务的成功是必不可少的，而智能化手段需要结合工商管理、建筑、行为科学和工程技术的基本原理。

设备设施“无故障、有效率”的达成仅仅完成基本的管理服务。设施管理服务除了基本的物业管理外，服务内容往往涉及 “更有效率、更绿色，更具作业流程规划与执行、效益评估与监督管理”等更优目的。

举例而言，工程设备设施管理涵盖有枢纽中心、办公、商业、酒店、公寓、住宅等多种业态类型及停车场，业态多样，产权关系相对复杂。对此，物业工程设备管理模式应为“整体统一管理+按业态分区管理”，即由亿威特对公共区域设备如车库，广场，公共绿化花园、主要通道进行统一管理，各业态内部设备由其自行管理，对于业态接口，则通过智能化系统进行权限管理。

基本的机电系统设计中，各主要系统（供配电、中央空调、给排水、消防自动报警等）的主要设备和机房设置基本上是按照住宅、酒店/公寓、商业（含商场、写字楼、停车场）、交通枢纽等数个基本业态进行设计的，但部分业态的物业（如：公寓、商场、写字楼）是否全部或部分出售尚未明确，为利于明晰管理范围，方便日后的招商，将现有的基本业态再细分为：住宅、酒店/公寓、商场、写字楼、停车场、政府物业（交通枢纽）6种业态，然后根据这6种业态进行“整体统一管理+按业态分区管理”，对于主要的机电系统已按业态设置了独立机房的业态（如：住宅业态）仍保持原设计不变，而部分需要共用机房的业态（如：酒店/公寓、商场、写字楼等）建议按6种业态进行设备图纸修改，满足日后管理要求。如将现时商业业态的空调系统拆分为两个系统，各业态的消防系统要求能由分控室独立控制喷淋加压水泵、消防栓加压水泵。现时系统划分的状况及亿威特建议详见下表：

由于现时智能化系统尚未设计，因此，亿威特建议“整体统一管理+按业态分区管理”的原则，结合项目机电系统的设计现状进行设计：根据住宅、酒店/公寓、商场、写字楼、停车场、政府物业（交通枢纽）的业态进行分区管理，在地下层主消防安防控制中心内设置东平广场智能化系统总控制室，在6各业态内再设置分控室。分控室/分控中心内布置符合业态特点和管理需求的智能化系统区域主机/区域工作站，负责对本业态区域内的智能化系统设备进行监控管理，各分控室/分控中心的智能化子系统运行数据通过网络上传至智能化系统总控制室内对应的系统主服务器汇总，系统主服务器通过网络对各个业态分区内的智能化子系统进行控制。

对各业态智能化系统的配置建议：

1.对整体大物业共用的智能化系统配置建议：

· 宜设置无线对讲系统供整体大物业运营管理使用；

· 需设置综合布线系统为整体大物业的各业态提供智能化系统网络硬件条件；

·  需设置信息网络系统为整体大物业的各业态智能化系统连成整体网络提供条件；

·  主计算机网络中心内宜按业态分区设置信息网络系统的核心设备；

·  在各个网络中心（如但不限于：主计算机网络中心、西塔网络中心、商业网络中心）内宜按业态和产权分区配置通信系统配线及交换设备；

·  在各个网络中心（如但不限于：主计算机网络中心、西塔网络中心、商业网络中心）内宜按业态和产权分区配置综合布线系统BD设备；

·  宜设置广播系统为整体大物业的公共区域提供背景音乐；

·  广播系统的音源及广播分区宜按业态分区设置，尽量避免广播分区跨区域设置。

2.住宅业态：

· 宜设置视频监控系统对住宅业态内的公共区域进行监控；

· 需设置火灾自动报警系统对住宅业态内的消防安全进行监控；

· 宜设置巡查管理系统对住宅业态内的公共区域进行监控；

· 宜设置建筑设备管理系统对住宅业态内的通风、给排水、公共区域照明等进行监控；

· 宜设置电梯运行监控系统对住宅业态内的电梯运行进行监控；

· 宜设置电梯多方通话系统

· 宜设置具有密码开锁、对讲开锁、智能卡开锁功能的可视对讲系统；

· 宜设置智能卡应用系统区域工作站对住宅业态的智能卡应用（如但不限于：门禁、停车等）进行权限管理；

· 宜配置有线电视接收系统，线缆预留到户；

· 有线电视信号的开通，宜由最终用户直接与运营商联系沟通。

3.酒店/公寓业态：

· 宜设置视频监控系统对酒店/公寓业态内的公共区域进行监控；

· 需设置火灾自动报警系统对酒店/公寓业态内的消防安全进行监控；

· 宜设置入侵报警系统对酒店/公寓业态内的公共区域进行监控；

· 酒店/公寓业态内的公共区域宜设置信息发布系统；

· 宜设置建筑设备管理系统对酒店/公寓业态内的建筑设备进行监控；

· 宜设置电梯运行监控系统对酒店/公寓业态内的电梯运行进行监控；

· 宜设置电梯多方通话系统；

· 宜配置有线电视/卫星电视接收系统，并终端设备到户；

· 酒店业态宜设置专用的酒店管理系统；

· 酒店业态宜设置客房电子门锁系统；

· 酒店业态宜设置程控电话交换系统；

· 酒店业态的会议厅房宜设置会议系统；

· 酒店业态宜设置专用的背景音乐系统；

· 公寓业态宜设置巡查管理系统对公共区域进行安全管理；

· 公寓业态宜设置具有密码开锁、对讲开锁、智能卡开锁功能的可视对讲系统；

· 公寓住户开通有线电视信号，宜由最终用户直接与运营商联系沟通；

· 公寓业态宜设置远程抄表及能量计费系统。

4.商场业态：

· 宜设置视频监控系统对商场业态内的公共区域进行监控；

· 需设置火灾自动报警系统对商场业态内的消防安全进行监控；

· 宜设置入侵报警系统对商场业态内的公共区域进行监控；

· 商场业态内的公共区域宜设置信息发布系统；

· 宜设置建筑设备管理系统对商场业态内的建筑设备进行监控；

· 宜设置电梯运行监控系统对商场业态内的电梯、扶梯运行进行监控；

· 宜设置电梯、扶梯多方通话系统；

· 宜配置有线电视接收系统，并线缆预留到管井；

· 宜设置人员客流分析系统；

· 宜设置商业运营管理系统；

· 宜设置智能卡应用系统区域工作站对商场业态的智能卡应用进行权限管理；

· 宜设置巡查管理系统对商场的公共区域进行安全管理；

· 宜设置远程抄表及能量计费系统。

5.写字楼业态：

· 宜设置视频监控系统对写字楼业态内的公共区域进行监控；

· 需设置火灾自动报警系统对写字楼业态内的消防安全进行监控；

· 宜设置入侵报警系统对写字楼业态内的公共区域进行监控；

· 宜设置出入口控制系统对写字楼业态的主要出入口进行管控；

· 写字楼业态内的公共区域（办公楼层除外）宜设置信息发布系统；

· 宜设置建筑设备管理系统对写字楼业态内的建筑设备进行监控；

· 宜设置电梯运行监控系统对写字楼业态内的电梯运行进行监控；

· 宜设置电梯多方通话系统；

· 宜配置有线电视接收系统，并线缆预留到管井；

· 宜设置物业管理系统；

· 宜设置智能卡应用系统区域工作站对写字楼业态的智能卡应用进行权限管理；

· 宜设置巡查管理系统对写字楼的公共区域进行安全管理；

· 宜设置远程抄表及能量计费系统。

6.地下停车场业态：

· 宜设置视频监控系统对地下停车场业态内的公共区域进行监控；

· 需设置火灾自动报警系统对地下停车场业态内的消防安全进行监控；

· 宜设置建筑设备管理系统对地下停车场业态内的通风、给排水等建筑设备进行监控；

· 宜设置汽车库管理系统对地下停车场各个出入口进行管理；

· 宜设置车位引导系统；

· 地下停车场业与各业态之间的通道宜设置出入口控制系统管控；

· 宜设置智能卡应用系统区域工作站对地下停车场业态的智能卡应用进行权限管理；

· 宜设置巡查管理系统对地下停车场区域进行安全管理。

7.政府物业业态：

由于项目的政府物业（交通枢纽）业态中产权关系较为复杂，而产权关系对智能化系统的投资建设、运行管理等工作会有影响，因此建议发展商应与政府协商，清晰确认其独有的交通枢纽设备房、与交通枢纽共用的设备房、管井、通道的具体管理权限，不仅包括日常巡查、维修保养、出入管理、保险责任、能耗成本等运作问题，还涉及通道装修、电梯开放时间、分区的中央监控室/设备的建造等方面，待明晰上述问题后，再开始对政府物业的智能化系统进行投资建设，并按发展商应与政府达成的管理权限协议进行分区管理。

亿威特设备设施管理工程手册总纲.pdf

（亿威特案例）5号停机坪管理中心设备设施管理制度.pdf

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